Покупка квартиры в новостройке — это как игра в квест: вроде всё выглядит красиво, а потом оказывается, что на старте забыли взять фонарик, ключ и аптечку. Чтобы не искать выход с фонариком под названием «юрист за 50 000₸ после сделки», вот список того, что точно нужно проверить. Без воды. Без канцелярщины. Просто и по делу.
1. Разрешение на строительство
Это самое базовое. Если его нет — нет и законного права строить. Бывает, застройщик показывает «уведомление о начале строительства» или «разрешение в процессе». Не ведитесь.
Нужно чёткое разрешение. Его выдают местные акиматы — документ обычно с синей печатью и сроком действия.
Что смотреть:
-
номер разрешения;
-
дата выдачи;
-
на кого оно оформлено (совпадает ли с застройщиком?).
2. Права на землю
Даже если дом уже растёт — важно понять, на каком основании он там растёт. У застройщика должно быть право на участок: аренда, временное землепользование или собственность. Иногда строят на земле, которая оформлена на третью компанию, не имеющую отношения к застройке. А это уже риск.
Что смотреть:
-
кадастровый номер участка;
-
кто собственник земли;
-
целевое назначение (там должно быть «под жилую застройку»).
3. Проектная декларация
Да, звучит занудно. Но это как паспорт ЖК. Там написано всё: кто строит, что строит, на какие деньги, кто подрядчики, какой метраж, какие материалы, сроки и что обещают сдать (паркинг, детская площадка, лифты — всё туда).
Проектную декларацию обязаны предоставить по первому требованию. Если отказываются — уже звоночек.
4. Договор долевого участия (ДДУ)
Это главный документ, по которому вы покупаете квартиру. И это не просто бумажка. Именно в нём спрятаны:
-
сроки (реальные и «с возможностью продления на 6 месяцев»);
-
штрафы (или их отсутствие, если застройщик затянет);
-
точный адрес и номер квартиры;
-
площадь (иногда может гулять на пару м² — и это не всегда в вашу пользу);
-
условия возврата денег (если вы передумаете — что тогда?).
5. Государственная регистрация ДДУ
Если вам дают договор — это ещё не значит, что вы участник строительства.
ДДУ должен быть зарегистрирован в юстиции. Иначе это просто бумажка, а не юридический документ.
6. Застройщик: лицензия и история
Лицензия на строительство — это не формальность. Она должна быть именно на жилищное строительство, не на ремонт канализаций. Также посмотрите, что строили раньше, сдали ли вовремя.
Есть много «одноразовых» компаний, созданных только под один проект — и с них потом нечего спросить.
7. Допсоглашения, приложения, «по умолчанию»
Самое интересное часто прячут не в основном договоре, а в приложениях:
-
доплаты за отделку (о которой никто не говорил);
-
условия по парковке или кладовке;
-
штрафы при расторжении с вашей стороны.
Читайте всё, даже если менеджер говорит: «Это стандарт, никто это не читает».
Итого
Если упростить до минимума, перед покупкой квартиры в новостройке вам нужно:
-
разрешение на строительство;
-
документы на землю;
-
проектная декларация;
-
реальный ДДУ (с регистрацией);
-
и хотя бы беглый анализ, кто вообще этот застройщик.
Если вы не хотите нанимать юриста — не беда. Просто читайте всё, что подписываете. Не бойтесь задавать вопросы. И не верьте, если говорят «мы вам потом всё объясним, главное — сейчас подписать».